LTV @perbankan pro properti … 080213_311015

Bisnis.com, JAKARTA–Industri perbankan meminta relaksasi dari Bank Indonesia terkait dilarangnya penyaluran kredit properti untuk rumah indent dan pengunaan kantor jasa penilai publik.

Dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 17/10/PBI/2015 pasal 15 diatur bank hanya dapat memberikan pembiayaan indent untuk rumah pertama. Sedangkan dalam pasal 4 diatur mengenai tata cara penilaian agunan dan pasal 16 mengatur terkait laporan perkembangan pembangunan properti oleh pengembang dan penilai independen.

Senior Vice President Consumer Credit Division PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. Joice Farida mengatakan bank-bank membutuhkan penghapusan dilarangnya pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR) indent rumah kedua dan seterusnya untuk mendorong pertumbuhan kredit.

Pelarangan pembiayaan rumah indent yang dilakukan oleh BI sejak September 2013 dinilai sudah efektif menahan penyaluran kredit properti yang berlebihan. “Kami sudah direm lebih dari 2 tahun, sudah cukup,” ucapnya di Jakarta, Kamis (29/10/2015).

Head Mortgage PT Maybank Indonesia Tbk. Djojo Boentoro menuturkan dampak dari aturan loan to value dan larangan pembiayaan rumah indent yang dikeluarkan BI pada medio 2013 menyebabkan industri properti mengalami penurunan.

Djojo menyebut hingga Agustus 2015 pertumbuhan kredit properti year to date hanya tumbuh 4,1% dan secara tahunan tumbuh 7,5%. Dirinya mengungkapkan industri telah menyampaikan kepada Bank Sentral supaya diperbolehkan pembiayaan indent untuk rumah kedua dan ketiga melalui Perhimpunan Bank-bank Nasional (Perbanas).

Lebih lanjut, Djojo mengatakan para bankir berharap supaya relaksasi dapat diterbitkan secepatnya untuk dapat mendorong pertumbuhan kredit properti maupun pertumbuhan ekonomi Nasional. “Di industri properti, ada 137 sektor industri lain yang terkait. Nah, harapan kami kalau propertinya bisa bergerak sedikit maka akan mempengaruhi yang lain,” katanya.

Terkait dengan penggunaan kantor jasa penilai publik (KJPP) untuk menaksir harga rumah yang masih dalam tahap pembangunan, Joice menilai dengan diperbolehkannya pembiayaan indent untuk rumah pertama, KJPP seperti dipaksa untuk menilai barang yang belum jadi. Padahal, katanya, selama ini yang menjadi acuan KJPP adalah penilaian atas barang jadi.

Selain itu, Joice mengatakan pengunaan jasa KJPP untuk menilai progress bangunan sebenarnya bisa digantikan oleh pegawai internal bank karena pegawai bank juga memiliki sertifikasi dari masyarakat asosiasi penilai properti Indonesia (MAPPI).

Menurutnya, dengan digunakannya pegawai bank untuk menilai progress bangunan dapat menghemat biaya. “Kalau kebanyakan menggunakan appraisal menyebabkan ekonomi berbiaya tinggi dan itu ditanggung oleh konsumen karena developer tentu tidak mau menanggung biaya itu,” ujarnya.

Loan to Value Rasio Versus Procyclicality
Fri, 25 Jan 2013, 10:29 WIB Analisis, Headline
infobank
Aturan loan to value bisa kandas bila speculative excess yang meramaikan investasi properti terus berlebihan. Perlu dicermati, konsentrasi risiko kredit dalam asset portfolio telah menjadi salah satu penyebab timbulnya bank bermasalah. Harry Pattikawa

Untuk meningkatkan kehati-hatian perbankan dalam menyalurkan kredit ke sektor properti, Bank Indonesia (BI) menetapkan peraturan Nomor 14/10/DPNP pada 15 Maret 2012. Menurut regulasi ini bank tidak boleh memberikan kredit rumah lebih dari 70% dari total kredit yang diperlukan atau loan to value (LTV) tidak lebih dari 70%. Peraturan ini hanya berlaku untuk rumah tinggal.

Pertumbuhan kredit di sektor properti tidak cukup dikendalikan dengan LTV regulasi saja karena LTV indikator tidak luput dari procyclicality. Kredit mengalami pertumbuhan karena efek valuasi yang terus meningkat.

Sebagai contoh, sebuah rumah dengan nilai wajar Rp100 juta memerlukan hipotek kredit dari bank sebesar Rp70 juta. Namun, dilihat dari sudut pandang yang berbeda, harga properti selalu dipengaruhi oleh nilai-nilai emosi dan speculative excess. Apalagi dengan pertumbuhan ekonomi yang tinggi seperti yang terjadi di Indonesia saat ini. Jika nilai-nilai tersebut direfleksikan pada harga rumah, dalam contoh ini katakan harga pasar rumah mencapai Rp150 juta, bank memberi hipotek sebesar Rp105 juta. Akibatnya eksposur perbankan ke sektor properti menjadi berlebihan sebanyak Rp35 juta.

Walaupun itu hanya seberkas contoh, pada praktiknya bisa terus terayun ke atas. Apalagi bila speculative excess turut meramaikan investasi rumah, seperti membeli rumah dan menjualnya dengan harga yang tinggi dalam waktu dekat.

Kasus efek procyclicality ini mendemonstrasikan bahwa total kredit tetap mengalami pertumbuhan yang berlebihan yang bahkan dapat menjadi eksplosif meskipun peraturan tersebut diimplementasikan. Pada akhirnya, tujuan dari peraturan ini pun kandas.

Sebab itu, LTV rasio wajib memerhatikan efek dari procyclicality dengan cara melakukan penyesuaian sehingga hipotek kredit selalu mendekati nilai wajar objek kolateralnya berdasarkan kebutuhan.

Jadi, diperlukan kualitas kontrol dan peraturan yang menyangkut valuator, seperti menghadirkan regulasi di bidang praktisi penaksiran untuk mendukung LTV regulasi. Salah satu contoh, upah dari jasa penaksiran tidak didasarkan pada persentase dari total nilai yang ditaksir sehingga tidak ada insentif untuk menaikkan nilai secara semu, tapi dengan fixed appraisal fee. Praktisi ini juga perlu dilakukan oleh pihak yang independen.

Di atas semua itu sangat diperlukan adanya peraturan yang lebih memadai untuk meregulasi sektor ekonomi konsentrasi sehingga ekposur kredit tidak berkumpul di sektor properti saja. Dengan begitu, sektor-sektor lain bisa mendapat dana untuk ikut berkembang.

Menurut Basel Committee, konsentrasi risiko kredit dalam aset portfolio telah menjadi salah satu penyebab utama timbulnya bank yang bermasalah selama perjalanan sejarah. Karena itu, konsentrasi eksposur dalam portofolio kredit merupakan aspek penting dari risiko kredit, baik itu konsentrasi debitor maupun sektor ekonomi menurut Basel Committee.

Pada ambang krisis 1997 alokasi ekposur perbankan ke sektor properti di Tanah Air sebesar 25%-30%. Sampai dengan titik tepi krisis 2008 lebih dari separuh pinjaman bank Spanyol terkait dengan properti dan konstruksi, sebesar 18% dari produk domestik bruto. Sejak krisis global 2008 Spanyol mengalami kesulitan besar di bidang perekonomian karena real estate bubble. Perbankan Spanyol secara teknis sudah bangkrut, bahkan dapat kolaps jika saja tidak menerima dana pertolongan.

Padahal, sebelumnya, perbankan Spanyol adalah salah satu yang disegani dunia karena gairah pengawasan banknya yang tinggi. Sebelum krisis segala hal baik terjadi pada perbankan Spanyol, kecuali konsentrasi di sektor properti. Menurut rapor IMF Nomor 12/142, Juni 2012, supervisi Bank Sentral Spanyol kuat dan dilengkapi dengan SDM serta inspektur pengawas yang memadai, tapi mengalami kegagalan dalam hal meng-cover risiko konsentrasi.

IMF kemudian memberi beberapa rekomendasi kepada Bank Sentral Spanyol. Beberapa di antaranya adalah meningkatkan alat dan kontrol framework untuk efektivitas pengawasan terhadap sektor konsentrasi ekonomi—di samping apa yang sudah ada di Basel II-nya Spanyol; mengeluarkan regulasi khusus untuk sektor konsentrasi dengan rinci, apa saja persyaratan dalam pengelolaan sektor konsentrasi; bank diminta meningkatkan diversifikasi yang memadai, termasuk menyertakan dampak stress test dalam manajemen konsentrasi risiko mereka, seperti anjak dari efek penurunan ekonomi di sektor-sektor tertentu, penurunan nilai aset dan kolateral properti.

Konsentrasi risiko dibahas di Basel II pada pilar-pilarnya. Di dalam kinerja-kerjanya pihak pengawas menentukan agar perbankan mempunyai framework dalam mengelola sektor konsentrasi risiko dan menentukan secara sistematis kebutuhan kapital yang harus dialokasikan seiring dengan naiknya konsentrasi risiko di sektor ekonomi. Artinya, BI bisa menuntut kapital lebih tinggi dari kalkulasi kapital berdasarkan pilar 1 bila sebuah bank mempunyai sektor konsentrasi berlebihan.

Idealnya penetapan Basel II tidak dapat ditunda-tunda lagi karena bank-bank di belahan dunia lain sudah menuju Basel III. Bahkan, akan elok jika dipercepat. Sari-sari yang berguna untuk konteks Indonesia dari rekomendasi IMF untuk Spanyol bisa diterapkan. Dengan begitu, konsentrasi ke sektor properti atau juga kosentrasi di dalam konteks risiko kredit portofolio bisa diatasi secara lebih baik dan struktural serta memenuhi peraturan Basel.

Profitabilitas perbankan Indonesia sangat tinggi sehingga pantas mendatangkan konsultan-konsultan dari luar dalam rangka menata implementasi Basel II di infrastruktur mereka. Pihak pengawas juga berkewajiban mempercepat tempo perbaikan SDM-nya dalam bidang Basel II sehingga mampu menuntun perbankan dalam upaya menerapkan Basel II yang nantinya menuju Basel III, seperti halnya merekrut pakar-pakar dari sektor swasta yang sudah lama memahami spirit dari Basel II. Sebab, menata pegawai muda di bawah 27-28 tahun yang belum pernah atau cukup berkecimpung di praktik perbankan akan memakan waktu lebih lama sehingga menopang lagi penundaan implementasi Basel II. (*)

Penulis adalah credit portfolio risk analys, bekerja di sebuah bank di Belanda.

Bankir: Perlambatan KPR dan KKB Imbas Aturan LTV dan DP
Tue, 20 Nov 2012, 12:03 WIB Headline, Perbankan

Dalam tiga bulan periode Juni sampai September 2012, terlihat penurunan kucuran KPR dan KKB akibat aturan LTV dan DP, dan dinilai bankir masih memiliki ruang untuk tumbuh lebih besar. Paulus Yoga

Jakarta–Penurunan kucuran kredit perumahan dan kendaraan bermotor oleh perbankan dalam tiga bulan dari Juni sampai September 2012, dinilai merupakan imbas dari aturan rasio pinjaman terhadap nilai aset (loan to value/LTV) dan uang muka (down payment/DP), yang dirilis Bank Indonesia (BI) pada 15 Maret lalu dan efektif pada 15 Juni 2012.

“Jadi, sebagai dampak dari regulasi LTV, permintaan KPR dan KKB sama-sama menurun,” ujar Direktur Utama PT Bank BNI Syariah Dinno Indiano, dalam “Seminar Insurance Outlook 2012″ di Jakarta, Selasa, 20 November 2012.

Berdasarkan data bank sentral, seperti disampaikannya, permintaan KPR per September 2012 berada pada posisi Rp231,9 triliun atau turun dari posisi pada Juni 2012 sebesar Rp242,5 triliun. Sedangkan permintaan kredit kendaraan bermotor hingga September 2012 mencapai Rp103,2 triliun, atau lebih rendah dari posisi Juni 2012 sebesar Rp108,3 triliun.

“Penurunan ini masih dapat dianggap penyesuaian portofolio kedua produk terhadap regulasi baru,” tukasnya.

Sebagai perbandingan, kucuran KPR dan KKB pada akhir tahun 2011 sebesar Rp182,6 triliun dan Rp104,6 triliun. Demikian bisa dilihat pertumbuhan kucuran KKB, utamanya KPR cukup tinggi selama enam bulan pertama tahun 2012.

“Masih terdapat ruang bagi pertumbuhan KPR dan KKB pada level yang baru, khususnya untuk KPR. Portofolio KPR diproyeksikan menembus Rp300 triliun di akhir 2013. Pertumbuhan KKB juga masih memiliki kemungkinan bertumbuh,” tutup Dinno. (*)

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s